Isännöinti on taiteilua kiireen ja ihmisten keskellä

Kaikilla kerrostalo- tai rivitaloyhtiöissä asuvilla on mielipide isännöitsijästä: Isännöitsijää ei näy missään. Isännöitsijä jahkailee. Isännöitsijä ei ymmärrä remonttiasioista. Isännöitsijä suosii toisia osakkeenomistajia.

– Tuossa ammatissa on monta arvostelijaa ja sivustahuutelijaa. Pitää olla aika sitkeä nahka, että kaiken saa suodatettua, Pohjanmaan Kiinteistöyhdistyksen toiminnanjohtaja Arto Saarikoski pohtii isännöitsijän työsarkaa.

Kiinteistöyhdistys ajaa taloyhtiöiden asiaa ja avustaa jatkuvasti taloyhtiöitä erilaisten ongelmien ja päätösten kanssa. Yhdistys ei kuitenkaan auta taloyhtiöitä isännöitsijöiden valinnassa.

– Annamme taloyhtiön johdolle neuvontaa ja koulutusta lainsäädäntöön ja kiinteistön kunnossapitoon liittyvissä asioissa.

Kiinteistöyhdistys ei palvele yksittäistä asukasta hänen ongelmissaan. Lähdemme siitä, että hallitukselle ja isännöitsijälle annetut oikeat tiedot leviävät myös asukkaiden hyväksi.

– Meille voivat soittaa jäsentalojemme isännöitsijät ja hallituksen jäsenet, mutta eivät suoraan osakkeenomistajat.

Isännöitsijä ammattijohtaja

Saarikoski muistuttaa, että isännöitsijältä vaaditaan monesti asiantuntemusta varsin laajalla kirjolla.

– Hyvä isännöitsijä on aktiivinen suhteessa kunnossapitoon, taloudenhoitoon, tulevaisuuteen varautumiseen ja kurinpitoon.

Isännöitsijän velvollisuutena on antaa neuvoja ja ohjausta taloyhtiöön liittyvissä asioissa.

– Isännöitsijän olisi hyvä olla jämäkkä johtaja. Mitä aktiivisempi ja osaavampi isännöitsijä on, sitä vähemmän ristiriitoja esiintyy.

Toisaalta Saarikoski muistuttaa myös taloyhtiöiden hallitusten roolista.

– Hyvässä hallituksessa pitää myös olla johtajuutta. Kiinteistöstä pitää huolehtia pitkäjänteisesti ja osakkaita pitää kohdella yhdenvertaisesti. Hallitus ei myöskään saa antaa lupaa sellaisille osakkaiden muutostöille, jotka voivat aiheuttaa haittaa yhtiölle tai muille osakkaille.

Yhteistyö isännöitsijän ja hallituksen välillä on ensiarvoisen tärkeää.

– Isännöitsijän pitää erityisesti huolehtia taloyhtiön ja osakkeenomistajien teettämien remonttien valvonnan järjestämisestä.

Muuttunut lainsäädäntö

Isännöintialan lainsäädäntö on muuttunut ja myös sitä kautta työn sisältö jonkin verran.

– Uusia tulijoita ei alalla liikaa ole. Se johtuu mm. siitä, että isännöitsijän pitää olla asiantuntija rakentamisasioissa, taloudenhoidossa, alaan liittyvissä lakiasioissa sekä toimia välillä psykologina ja joskus myös psykoterapeuttina.

Kun yhden ihmisen on vaikea täyttää kaikkia vaadittavia tarpeita, voi isännöitsijän toiminta tuntua riittämättömältä.

– Taloyhtiöistä 5-10 % vaihtaa isännöitsijää vuoden aikana. Siihen ryhdytään, kun ollaan tyytymättömiä johonkin. Harvoin kysymys on hinnasta.

”Tärkeintä tulla toimeen ihmisten kanssa”

Lähes 40 vuoden kokemuksen isännöinnistä omaava Hannu Suomela uskoo alan tulevaisuuteen.

Vaasalainen Hannu Suomela on jo jättänyt päätoimiset isännöitsijän työt, mutta hoitaa vielä muutaman talon isännöinnin eläkkeen alkupäivinä.

Suomela on alan todellinen konkari, sillä hän aloitti työt sivutoimisena jo vuonna 1985 (Isännöitsijän perustutkinto 1986).

– Ala on muuttunut voimakkaasti, mutta viime vuosien suurin muutos on asuntoyhtiölain muutos vuonna 2010.

Tuolloin mm. taloyhtiön yhtiökokouksen koollekutsumisen minimiajaksi tuli kaksi viikkoa ennen aiottua kokousta (aikaisemmin yksi viikko) ja tilintarkastuksen säädökset tiukkenivat. Hieman helpotusta tuli tilinpäätöksen valmistumiseen, sillä yhtiökokousten pitämisen pystyi venyttämään jopa kesäkuun loppuun.

– Kokouskäytäntö tuli hankalammaksi. Jos jollakin isännöitsijällä on 40 yhtiötä, hänen pitää pyörittää kevään aikana 80 kokousta.

Aiemmin 40 yhtiötä yhdellä isännöitsijällä oli realismia, mutta nykyään ei siihen ole mahdollisuuksia.

– Itselläni oli yli 40 yhtiötä ja nykyään 25 yhtiötä alkaa olemaan maksimimäärä. Se tarkoittaa, että 40% vähemmän on laskutettavaa isännöitsijää kohden.

Hallitukset ikääntyvät

Kun väestö ikääntyy, myös taloyhtiöiden hallituksessa on paljon senioripäiviään viettäviä.

– Sen kyllä näkee. Isännöitsijän tehtävänä kuitenkin on hallituksessa ja yhtiökokouksissa luoda mahdollisuus kaikille osallistua ikään katsomatta, Suomela pohtii.

Isännöitsijän yhdeksi merkittäväksi rooleista Suomela kokeekin ihmisten kanssa toimeen tulemisen.

– Pitää olla ”kovaksi keitetty”, joka isännöitsijäksi lähtee. Sen verran siinä saa kuunnella ihmisten näkemyksiä ja erimielisyyksiä.

Hallituksen vaihtuessa kokonaan isännöitsijäkin palvelut halutaan ainakin kilpailuttaa ja mahdollisesti myös vaihtaa.

– Syitä tähän voi olla myös olla tyytymättömyys isännöitsijään. Hän ei hoida tehtäviään, tai ei tee niitä tarpeeksi ripeästi. Sitten luottamus kärsii ja halutaan muutosta.

Suomela kertoo myös hyviä muutoksia tapahtuneen suhteessa isännöitsijän työmäärän lisääntymiseen.

– Nykyään käytetään eri alan konsultteja, joten isännöitsijän ei tarvitse itse olla monen eri alan ”asiantuntija”.