Kerrostalon purku voi olla saneeraamista järkevämpää
Monet kerrostalot alkavat olla siinä kunnossa, että purkaminen voi olla korjaamista järkevämpää.
Suomen kaupunkeja rakennettiin voimakkaasti 1960-70 luvulla. Nyt osaa tuosta rakennuskannasta uhkaa purkaminen. Jotkut kerrostalot ovat päässeet vuosikymmenien saatossa niin huonoon kuntoon, että niiden laajamittainen saneeraus ei ole taloudellisesti järkevää.
Lakea vuokraa ja myy asuntoja muun muassa Seinäjoen ja Vaasan alueella. Parhaillaan se rakentaa uutta kohdetta syksyllä puretun kolmikerroksisen talon tilalle Vaasan Vöyrinkaupungilla.
Lakea toteuttaa parhaillaan samanlaista urakkaa Seinäjoella vuokrakohteessa.
– Jos saneerauksen hintataso jää vain satoja euroja/m2 uuden tekemistä halvemmaksi, on kannattavampaa rakentaa kokonaan uusi, Lakean Länsi-Suomen aluepäällikkö Ari Myllyniemi valaisee.
Saneerauksen tuloksia mahdotonta ennustaa
Kun rakentamismääräykset ovat vuosikymmenien saatossa kehittyneet, on rakennuttajan huolellisesti pohdittavaa korjauksen järkevyyttä. Saneerauksessa ei monesti saavuteta sitä asumis- ja rakentamistasoa, joka pystytään uudisrakennuksella toteuttamaan.
Tämä on mainos. Juttu jatkuu mainoksen jälkeen.– Kokkolassa meillä on kahdeksankerroksinen, betonirunkoinen talo, jossa oli jo hissi. Laskelman mukaan se kannatti korjata.
Myllyniemi ei halua määritellä vuosikymmentä, jolloin tehdyt talot olisi viisainta purkaa.
– Sellaiset talot, joiden kantamattomat ulkoseinät on tehty puusta, niissä on asbestilevyt tuulensuojalevyinä ja ne ovat huonosti lämpöeristetty, on kyllä pääsääntöisesti taloudellisempaa purkaa.
Haluamme tarjota turvallista asumista seuraavat 50 vuotta eteenpäin.
Myllyniemi korostaa, että vanhan rakennuksen purkaminen ei ole mikään itseisarvo, vaan kohdekohtaisesti on huolellisesti mietittävä ratkaisua.
– Haluamme tarjota turvallista asumista seuraavat 50 vuotta eteenpäin.
Yleensä saneerauksen yhteydessä rakennuttaja menettää asuinneliöitä, joka ei vuokramielessä ole kannattavaa.
– Esimerkiksi hissin tekeminen saneerauksen myötä kadottaa usein miten asuinneliöitä ja siten vuokratuloja.
Vanhaa vuokratalokantaa riittää
Lakealla on vanhaa vuokratalokantaa jonkin verran.
– Joka kerta tarkastelemme uudelleen, mitä kannattaa tehdä.
Monesti taloja on eri tavoin saneerattu jo aiemmin, mikä tietysti vaikuttaa, kun talon kohtalosta päätetään.
Uuden ja saneerattavan talon vuokrataso nousee ja aiemmin puretussa talossa asuneet vuokralaiset eivät automaattisesti saa etuoikeutta uuden talon asuntoihin.
– Sekä Vaasan että Seinäjoen kohteissa uuden talon käyttötarkoitus muuttui siten, että niistä tuli omistusasuntokohteita.
Uusien kohteiden käyttötarkoituksen muuttaminen riippuu alueen asuntotilanteesta. Kun vuokra-asunnoista on pulaa, tehdään niitä. Kun taas vuokramarkkinoilla on paljon vapaata, kannattaa panostaa omistuskohteisiin.
Luotonanto on aina tapauskohtaista
Pankit ja rahoituslaitokset
ovat tiukentaneet lainahanojaan
viime vuosina.
Tämä alkaa näkymään myös taloyhtiöiden
luottopyynnöissä.
Etelä-Suomessa alkaa olla taloja,
joissa taloyhtiöille ei myönnetä
lainoja, kun yhtiöiden ja sen
osakkaiden tulevaisuuden takaisinmaksukykyyn
ja vakuuden arvoon
ei välttämättä luoteta.
– En näe, että luotonantomme
olisi rajoitetumpaa toisilla alueilla
kuin toisilla. Se arvioidaan aina
tapauskohtaisesti, Aktian aluejohtaja
Stefan Grönholm kertoo.
Alueen asuntojen hintakehitys
vaikuttaa luotonantajien arvioon.
– Yhtä lailla siihen vaikuttavat
myös talon tai asunnon kunto,
rakentamisvuosi, onko kiinteistö
oma vai vuokra.
– Jos lainanhakijana on taloyhtiö,
silloin setvimme myös paikan
päällä tai asiantuntijan avulla
lämmitysjärjestelmän, putkiston,
sähköistykset ym. asiat.
Asuinalueet sekä kaupungeissa,
että maaseudulla ovat alkaneet
hinnoiltaan eriytyä entistä
enemmän.
– Kaikilla alueilla on monenlaisia
asuntoja ja taloja, joten en näe
täällä vielä ilmiötä, jossa jonkun
asuinalueen luotonantoriski sinällään
olisi muita korkeampi.
Asuntokauppoja syntyy Grönholmin
mukaan aina ennemmin tai
myöhemmin.
– Aiemmin oli totuttu, että asunnon
arvo nousee koko ajan. Nyt
tilanne on siinä mielessä muuttunut,
että käytetyn, 20 vuotta
asutun huoneiston arvo ei olekaan
ehkä noussut, vaan pysynyt ennallaan
tai jopa laskenut. Niiden
arvo on pudonnut parhaimmista
vuosista.
